Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay là hình thức giao dịch khá phổ biến trước đây nhưng thường không tuân thủ đúng quy định pháp luật về công chứng, chứng thực. Trong một số trường hợp, bên chuyển nhượng mong muốn lấy lại quyền sử dụng đất và hoàn trả tiền cho bên nhận chuyển nhượng. Để làm được điều này, giao dịch phải đạt được thỏa thuận hoặc thông qua Tòa án tuyên bố vô hiệu. Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, dưới đây là 5 trường hợp bên chuyển nhượng có thể đòi lại quyền sử dụng đất hợp pháp.
Giao Dịch Thực Hiện Sau Ngày 1/8/2024 Không Hợp Pháp
Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hoặc góp vốn quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản.
Như vậy, nếu việc chuyển nhượng thực hiện bằng giấy viết tay sau ngày 1/8/2024, hợp đồng không có hiệu lực pháp lý. Bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu và đòi lại quyền sử dụng đất.
Đất Không Đủ Điều Kiện Chuyển Nhượng
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện chuyển nhượng, bên chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, tặng cho đất Nhà nước, hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp.
– Đất không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết tranh chấp bằng bản án, quyết định có hiệu lực.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
– Đất đang trong thời hạn sử dụng hợp pháp.
Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng cũng phải đảm bảo không thuộc các trường hợp bị cấm, ví dụ: cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Nếu không đáp ứng những điều kiện này, giao dịch sẽ vô hiệu và bên chuyển nhượng có quyền đòi lại đất.
Chưa Có Sự Đồng Ý Của Các Thành Viên Sử Dụng Đất
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024, sổ đỏ cấp cho hộ gia đình trước ngày 1/8/2024 phải được cấp đổi và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Nếu một cá nhân trong hộ gia đình tự ý chuyển nhượng đất mà không có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên khác, giao dịch này sẽ không hợp pháp. Các thành viên còn lại có quyền yêu cầu hủy bỏ giao dịch và đòi lại phần đất thuộc sở hữu của họ.
Tự Ý Chuyển Nhượng Tài Sản Chung Của Vợ Chồng
Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà đất là tài sản chung của vợ chồng khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả hai bên.
Nếu một bên tự ý chuyển nhượng mà không được sự đồng ý của người kia, bên bị xâm phạm quyền lợi có thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu, đồng thời đòi lại quyền sử dụng đất.
Hợp Đồng Chuyển Nhượng Không Được Công Chứng Hoặc Chứng Thực
Luật Đất đai 2024 yêu cầu tất cả các hợp đồng chuyển nhượng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không tuân thủ quy định này, giao dịch sẽ không có hiệu lực pháp lý, ngoại trừ trường hợp: Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, giao dịch sẽ không bị tuyên vô hiệu chỉ vì vi phạm hình thức.
Tuy nhiên, nếu các bên chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu để lấy lại đất.
Kết Luận
Việc đòi lại quyền sử dụng đất khi đã chuyển nhượng bằng giấy viết tay không đơn giản, đòi hỏi phải tuân theo quy định pháp luật. Trong mọi trường hợp, nếu các điều kiện pháp lý không được đáp ứng hoặc các bên vi phạm hình thức hợp đồng, Tòa án có thể can thiệp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên chuyển nhượng.
