Những chính sách ưu đãi trong cải tạo chung cư cũ đã rất rõ ràng, hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã “cởi trói” cho cả DN và người dân.
Công tác cải tạo chung cư cũ ở hai đô thị lớn nhất Việt Nam, Hà Nội và TP.HCM, đã và đang đối mặt với nhiều khó khăn kéo dài hàng chục năm. Với số lượng chung cư cũ ở Hà Nội khoảng 1.800 tòa và hơn 1.500 ở TP.HCM, hầu hết được xây dựng từ thập niên 70-80 của thế kỷ trước, sự xuống cấp nghiêm trọng đang đặt ra yêu cầu cấp bách về việc cải tạo hoặc xây mới.
Tuy nhiên, mặc dù những nỗ lực đã được triển khai từ năm 2005, đến nay, sau gần 20 năm, Hà Nội mới chỉ hoàn thành việc cải tạo khoảng 1,14% tổng số chung cư cần cải tạo. Điều này cho thấy những khó khăn về mặt quản lý, tài chính và sự đồng thuận của các bên liên quan, bao gồm người dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước.
Một trong những yếu tố khiến công tác cải tạo gặp nhiều khó khăn là hệ thống hạ tầng đô thị và các căn hộ đã quá xuống cấp, không được duy tu, bảo trì thường xuyên. Sự tự cơi nới và sửa chữa của người dân cũng góp phần làm cho tình trạng này trở nên phức tạp hơn. Thống kê cho thấy, trong số 401 chung cư cũ được kiểm định ở Hà Nội, có đến 80 tòa nhà thuộc mức độ D – mức nguy hiểm nghiêm trọng, cần phải được phá dỡ và xây mới.
Ý kiến của người dân tại khu tập thể K7 và K8, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội, đã phản ánh rõ những khó khăn trong việc tái định cư. Các hộ dân đều mong muốn một chính sách đền bù hợp lý hơn, với tỷ lệ đền bù cao hơn so với trước đây. Nhiều người cũng bày tỏ sự lo lắng về vấn đề trượt giá khi nhận hỗ trợ bằng tiền mặt, trong khi thời gian chờ xây dựng và cải tạo lại nhà kéo dài quá lâu. Đặc biệt, nhiều người dân mong muốn có cơ chế tạm cư hợp lý, thay vì phải nhận tiền hỗ trợ hàng tháng.
Vấn đề quyền lợi hài hòa giữa nhà đầu tư và người dân cũng là một điểm mấu chốt cần giải quyết. Người dân phần lớn muốn tái định cư tại chỗ, trong khi nhà đầu tư cần có nguồn vốn đủ lớn để đảm bảo việc xây dựng lại. Một vấn đề khác là quy hoạch về chiều cao chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Điều này tạo ra những thách thức cho nhà đầu tư khi họ phải tính toán về lợi nhuận và quy mô dự án.
Luật Nhà ở 2023 đã mở ra nhiều cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư trong việc cải tạo chung cư cũ. Nhà đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở sau khi tái định cư và còn được hưởng ưu đãi về thuế. Ngoài ra, họ còn được đề xuất điều chỉnh dự án, bao gồm việc tăng thêm số tầng cho chung cư mới. Điều này phần nào giúp giải quyết bài toán tài chính cho doanh nghiệp khi phải đầu tư vào các dự án cải tạo lớn.
Tuy nhiên, việc thực hiện hiệu quả những chính sách này lại phụ thuộc vào sự quyết tâm và phê duyệt quy hoạch của các địa phương, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM. Những vấn đề như hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cơ chế gom đất vẫn còn là những câu hỏi lớn chưa được giải quyết triệt để. Bên cạnh đó, vấn đề phân cấp, phân quyền trong công tác phê duyệt dự án cũng đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ban ngành để đảm bảo quá trình cải tạo được tiến hành suôn sẻ.
Những cơ chế ưu đãi mới trong Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan sẽ phần nào tạo ra sức hút đối với doanh nghiệp tư nhân, nhưng bài toán về sự đồng thuận của người dân và việc cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan vẫn là điều cần phải tiếp tục giải quyết.
Nguồn: vov.vn
