Các chuyên gia cho biết, việc cấm phân lô bán nền ở TP.HCM trước mắt có thể gây ra một vài xáo trộn, nhưng quy định này là cần thiết để ổn định thị trường bất động sản về lâu dài, đảm bảo thống nhất, đồng bộ trong quản lý nhà nước cũng như quy hoạch đất đai.
Việc cấm phân lô bán nền trên toàn thành phố đang gây nhiều tranh luận trong giới chuyên gia và người dân. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng Quyết định 83/2024 của UBND TP.HCM có thể chưa phù hợp với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Theo Luật này, chỉ những khu vực đặc thù như phường, quận và các đô thị loại I, II, III mới bị hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trong khi đó, các khu vực khác, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định cho phép phân lô bán nền và chuyển nhượng. Tuy nhiên, Quyết định 83 lại áp dụng lệnh cấm này trên toàn TP.HCM, bao gồm cả các huyện như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ, vốn chưa đạt chuẩn đô thị.
Ông Châu lý giải rằng phần lớn đất đai ở các huyện ngoại thành vẫn là khu vực nông thôn, chưa đủ điều kiện hạ tầng để xây dựng đô thị, và nhu cầu mua bán đất để tự xây nhà của người dân tại đây là rất cao. Lệnh cấm phân lô bán nền toàn diện đã khiến thị trường bất động sản tại các khu vực này đối mặt với nhiều bất lợi. Luật sư Nguyễn Quang Thái từ Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định rằng quy định này có thể đẩy giá đất phân lô lên cao do nguồn cung hạn chế, kéo theo hệ lụy cho người dân và doanh nghiệp khi giao dịch bất động sản gặp trở ngại.
Việc cấm phân lô bán nền tuy có tác động ngắn hạn, nhưng theo ông Thái, đây là động thái cần thiết nhằm duy trì sự phát triển bền vững trong quản lý đất đai và bất động sản. Ông cho rằng quy định này giúp nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, hạn chế tình trạng xây dựng sai phép, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng và mỹ quan đô thị. Khi các huyện có điều kiện tốt hơn về quy hoạch, chúng sẽ thuận lợi hơn trong lộ trình chuyển lên các cấp đô thị cao hơn. Quy định này cũng ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư thế chấp đất mà chưa hoàn thiện hạ tầng, gây rủi ro cho người mua nhà trong tương lai.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, đồng tình rằng lệnh cấm là cần thiết từ góc độ quy hoạch đô thị. Theo ông, nếu các khu vực nông thôn được phân lô tự do mà không có sự kiểm soát về hạ tầng, sẽ tạo ra các khu dân cư thiếu đồng bộ và kém chất lượng. Hệ thống cấp thoát nước, điện, trường học và dịch vụ công cộng là những yếu tố thiết yếu cho một cộng đồng cư dân. Nếu những yếu tố này bị bỏ qua, tình trạng đầu cơ đất đai sẽ gia tăng, tạo nên những khu đất bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai và gây áp lực lên quy hoạch.
Tuy nhiên, ông Khương cũng lưu ý rằng quy định này sẽ tạo khó khăn cho các chủ đất đang cần vốn gấp, bởi họ không thể dễ dàng chuyển nhượng đất nền. Do đó, ông kiến nghị TP.HCM cần xây dựng một lộ trình triển khai, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên, từ cơ quan quản lý, người dân đến doanh nghiệp, để tránh gây xáo trộn không cần thiết cho thị trường.
Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2019 đến 2024, trung bình mỗi ngày thành phố ghi nhận 1,7 vụ vi phạm trật tự xây dựng. Điều này cho thấy lợi nhuận từ việc phân lô bán nền quá lớn, dễ dẫn đến các sai phạm. Quy định mới của TP.HCM nhằm thiết lập lại trật tự, hạn chế các hành vi đầu cơ và tăng cường quản lý hạ tầng, tạo nền tảng bền vững cho thị trường bất động sản trong tương lai.
Nguồn: cafef.vn
