Từ ngày 1/1/2026, người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư) sẽ chỉ phải nộp 30% tiền sử dụng đất, thay vì 100% như quy định hiện hành.
Đây là nội dung quan trọng tại Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024, được đánh giá là bước đột phá lớn giúp giảm chi phí cho người dân.
Giảm 70% tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Quy định mới cần biết
Theo quy định mới có hiệu lực từ 01/01/2026:
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất tính theo chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất trước khi chuyển.
- Điểm mới quan trọng:
👉 Chỉ thu 30% phần chênh lệch, tương đương giảm 70% chi phí so với hiện nay.
Đối tượng được áp dụng
- Đất vườn, ao
- Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở
- Diện tích chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương
Cách tính tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ 2026
Cách tính được áp dụng thống nhất như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 30% × (Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp) × Diện tích chuyển mục đích
Giá đất được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
👉 So với quy định hiện hành tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP (thu 100% chênh lệch), mức thu mới giúp người dân tiết kiệm hàng trăm triệu đồng khi lên thổ cư.
Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (rất quan trọng)
Việc giảm 70% tiền sử dụng đất không áp dụng đại trà, mà chỉ áp dụng khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, cụ thể:
1️⃣ Điều kiện về quy hoạch
- Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Phù hợp quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị
- Không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất
2️⃣ Đối với đất trồng lúa, đất rừng
- Phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
- Tuân thủ tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định
- Trừ các dự án thuộc thẩm quyền Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ
3️⃣ Điều kiện đối với người sử dụng đất
- Không vi phạm pháp luật về đất đai (hoặc đã chấp hành xong quyết định xử lý)
- Có năng lực tài chính (đối với trường hợp thực hiện dự án)
- Có thể phải ký quỹ hoặc bảo đảm thực hiện dự án đầu tư
(Căn cứ: Điều 116 và Điều 122 Luật Đất đai 2024)
Trường hợp chuyển mục đích để xây dựng nhà ở thương mại
Ngoài các điều kiện nêu trên, còn phải:
- Có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác
- Phù hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương
- Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư
Đánh giá tác động của chính sách mới
Việc giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ năm 2026 được đánh giá sẽ:
- Giảm gánh nặng tài chính cho người dân
- Thúc đẩy hợp thức hóa đất ở
- Góp phần tăng thanh khoản thị trường bất động sản
- Hạn chế tình trạng xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp
👉 Từ 1/1/2026 là thời điểm rất thuận lợi để người dân xem xét chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, đặc biệt với đất vườn, ao trong khu dân cư hiện hữu.
👉 Tuy nhiên, việc chuyển mục đích phải đúng quy hoạch và đủ điều kiện pháp lý mới được áp dụng mức thu ưu đãi này.
