Nghị định 123/2024 quy định mức phạt hành chính 30-50 triệu đồng đối với cá nhân, 60-100 triệu đồng đối với tổ chức nếu cố tình chuyển nhượng đất không có sổ đỏ trái quy định.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay thường được gọi là mua bán đất đai, là hoạt động quan trọng và phổ biến trong thị trường bất động sản. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện hợp pháp, mảnh đất đó phải đáp ứng đủ năm điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là yêu cầu cơ bản và quan trọng nhất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường được gọi là “sổ đỏ” hoặc “sổ hồng”, là minh chứng pháp lý cho quyền sở hữu của người sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Nếu không có giấy tờ này, việc chuyển nhượng sẽ không được coi là hợp pháp.
– Đất không tranh chấp hoặc đã giải quyết tranh chấp: Nếu mảnh đất đang trong quá trình tranh chấp hoặc có những vướng mắc về quyền sử dụng, việc chuyển nhượng sẽ không được thực hiện. Tuy nhiên, nếu tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết và có bản án hoặc quyết định của tòa án, phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật, thì việc chuyển nhượng vẫn có thể tiến hành.
– Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp đảm bảo thi hành án dân sự: Nếu mảnh đất bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp đảm bảo thi hành án dân sự khác, nó sẽ không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Điều này đảm bảo việc thực hiện quyền của người thi hành án hoặc các bên liên quan.
– Vẫn trong thời hạn sử dụng đất: Mỗi mảnh đất đều có thời hạn sử dụng nhất định theo quy định của pháp luật. Nếu đất đã hết hạn sử dụng, người sử dụng phải thực hiện thủ tục gia hạn trước khi thực hiện chuyển nhượng.
– Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Nếu mảnh đất bị tạm thời áp dụng các biện pháp khẩn cấp nhằm bảo đảm việc giải quyết vụ án hoặc các vấn đề khác liên quan, việc chuyển nhượng sẽ bị đình chỉ cho đến khi các biện pháp này được giải quyết.
Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, người sử dụng đất có thể tiến hành chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng cần phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Quyền sử dụng đất sẽ chính thức chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Xử phạt khi chuyển nhượng đất không có giấy chứng nhận
Mặc dù luật pháp đã quy định rõ ràng, nhưng trong thực tế vẫn tồn tại nhiều trường hợp cố tình chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận. Theo Nghị định 123/2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, kể từ ngày 4/10/2024, hành vi cố tình chuyển nhượng đất mà không có giấy chứng nhận sẽ bị phạt từ 30 đến 50 triệu đồng đối với cá nhân. Trong trường hợp tổ chức vi phạm, mức phạt sẽ từ 60 đến 100 triệu đồng.
Ngoài ra, các bên liên quan phải thực hiện một số biện pháp như sau:
– Bên mua phải trả lại mảnh đất.
– Hợp đồng mua bán sẽ bị coi là vô hiệu.
– Nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp thu được từ việc vi phạm.
– Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai nếu mảnh đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
– Nếu bên bán là tổ chức đã giải thể, phá sản hoặc cá nhân đã qua đời không có người thừa kế, bên mua sẽ phải chịu trách nhiệm thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả và đăng ký đất đai cho mảnh đất.
Trường hợp ngoại lệ
Luật Đất đai 2024 cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ, trong đó người sử dụng đất không cần có giấy chứng nhận mà vẫn có thể thực hiện chuyển nhượng, cụ thể:
– Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất: Đây là những trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của người dân.
– Các trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 127: Ví dụ như tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, hoặc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn có thể chuyển nhượng, cho thuê, hoặc góp vốn để thực hiện dự án.
Những quy định trên nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch và đảm bảo sự minh bạch trong quản lý đất đai. Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện và quy trình sẽ giúp người sử dụng đất tránh được các rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch.
Nguồn: dantri.com.vn
