Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn hoặc các đối tượng ưu tiên theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng, mua bán nhà ở xã hội không được tự do như nhà ở thương mại. Dưới đây là những điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội năm 2025 theo quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
1. Thời hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm
Theo điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng, bán lại sau tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ toàn bộ số tiền mua, thuê mua nhà.
Nếu vi phạm quy định này, hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội sẽ bị vô hiệu, bên mua buộc phải trả lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.
2. Trường hợp ngoại lệ được phép chuyển nhượng trước 5 năm
Trong thời hạn 5 năm, nếu người mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội, có thể thực hiện nhưng phải tuân thủ:
- Chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.
- Hoặc bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.
Giá bán tối đa không vượt quá giá ghi trong hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư. Người bán phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
3. Thủ tục bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm
Theo Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong vòng 5 năm được chia làm 2 trường hợp:
a. Bán lại cho chủ đầu tư:
- Phải thanh lý hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư.
- Thực hiện theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và luật đất đai.
b. Bán lại cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội:
- Người mua lại phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện, đúng đối tượng.
- Nộp hồ sơ xác minh về đối tượng mua tại Sở Xây dựng địa phương.
- Người bán cũng phải thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư trước khi thực hiện giao dịch.
4. Bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm
Theo Điều 40 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, nếu người mua nhà đã sở hữu trên 5 năm và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, thì việc bán lại nhà ở xã hội được thực hiện như sau:
- Không còn bị giới hạn đối tượng mua.
- Việc chuyển nhượng được thực hiện theo luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản như nhà ở thương mại thông thường.
✅ Lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng nhà ở xã hội
- Nếu vi phạm về điều kiện chuyển nhượng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cưỡng chế thu hồi.
- Tiền mua bán xử lý theo luật dân sự và Luật Nhà ở 2023.
- Cần tham khảo kỹ luật và hướng dẫn của Sở Xây dựng địa phương để tránh rủi ro pháp lý.
