Đấu giá đất và tài nguyên thiên nhiên ở Việt Nam thời gian qua đã dấy lên nhiều lo ngại về sự “bất thường” trong cách mà các cuộc đấu giá được tiến hành. Những mức giá trúng đấu giá cao ngất ngưởng tại Thanh Oai và Hoài Đức (Hà Nội) hay vụ đấu giá bốn lô đất ở Thủ Thiêm hồi tháng 8/2023 là những minh chứng rõ nét. Mức giá thắng thầu cao vượt xa giá trị thực tế, thậm chí lên tới hơn 2 tỷ đồng/m2 ở Thủ Thiêm, đã khiến nhiều người không khỏi hoài nghi về mục đích thật sự của những cuộc đấu giá này.
Không chỉ với đất đai, tình trạng đấu giá bất thường cũng xuất hiện trong các lĩnh vực khai thác tài nguyên thiên nhiên khác như cát sông, khoáng sản. Trong bài viết “Đấu giá bất thường” vào cuối năm 2023, tôi đã phân tích chi tiết các trường hợp đấu giá quyền khai thác cát tại huyện Ba Vì và quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Mỗi trường hợp đều mang một nguyên nhân riêng. Đối với khoáng sản, quản lý lỏng lẻo khiến cho người khai thác có thể khai thác nhiều hơn trữ lượng cấp phép, từ đó lợi dụng đấu giá để đạt lợi nhuận tối đa. Còn trong đấu giá đất, mục đích thường là tạo ra mặt bằng giá đất mới, cao hơn thực tế để hưởng lợi từ việc đầu cơ hoặc kinh doanh.
Việc nâng giá đấu giá đất có thể xem là một chiêu thức quen thuộc trong giới đầu tư, nhằm nâng cao mặt bằng giá trị bất động sản (BĐS). Điều này có thể thấy rõ qua sự bất thường của thị trường BĐS Việt Nam trong nhiều thập kỷ qua. Từ khi cơ chế thị trường được áp dụng vào năm 1991, phân khúc BĐS nhà ở tại các đô thị lớn luôn trong trạng thái biến động mạnh. Giai đoạn 1991-1992 đến 2000-2002 chứng kiến sự tăng giá đất đến 100 lần, tiếp đó là thời kỳ đóng băng giai đoạn 2003-2006, rồi lại tăng giá mạnh vào 2007-2008. Sau đó, thị trường tiếp tục trải qua các chu kỳ thăng trầm với giai đoạn đóng băng và phục hồi ngắn hạn.
Hiện tại, sự khó khăn về dòng vốn đã khiến nhiều nhà đầu tư tìm cách đẩy giá nhà đất lên cao, nhằm bảo vệ lợi nhuận. Họ sử dụng các chiêu thức như tạo dư luận về tình trạng khan hiếm nguồn cung, làm tăng cảm giác nhu cầu mua sắm thực sự lớn để người có nhu cầu mua nhà phải chấp nhận giá cao. Cũng từ đó, các cuộc đấu giá đất trở thành công cụ để họ tạo ra mặt bằng giá mới, dù mức giá đó không phản ánh đúng giá trị thực.
Kinh tế học, hiểu một cách đơn giản, là khoa học về cách sử dụng tài nguyên hiệu quả nhất. Tuy nhiên, khi tài nguyên thiên nhiên trở thành một công cụ kiếm lời nhanh chóng cho một số nhóm lợi ích, bất thường xảy ra là điều tất yếu. Chính vì vậy, nhiệm vụ của nhà nước là quản lý và phân bổ tài nguyên sao cho lợi ích được chia sẻ công bằng giữa người dân và những cá nhân, doanh nghiệp khai thác.
Thị trường BĐS nhà ở đặc biệt nhạy cảm và khó kiểm soát. Nó không chỉ đơn thuần là một ngành kinh tế, mà còn mang ý nghĩa an sinh xã hội. Việc giá nhà đất tăng quá cao có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng về mặt xã hội, khi mà người dân khó có khả năng sở hữu nhà ở, còn thị trường BĐS mất đi tính ổn định. Các ví dụ quốc tế, từ cuộc khủng hoảng giảm phát ở Nhật Bản thập kỷ 1980 cho đến khủng hoảng tài chính toàn cầu sau năm 2008 bắt nguồn từ hệ thống thế chấp thứ cấp ở Mỹ, đều chỉ ra rằng, nếu không kiểm soát chặt chẽ, thị trường BĐS có thể gây ra những hậu quả lớn cho nền kinh tế.
Ở Việt Nam, sau hơn ba thập kỷ phát triển thị trường BĐS, đã có ba Nghị quyết của Trung ương Đảng (NQ 26 năm 2003, NQ 19 năm 2012 và NQ 18 năm 2022) về cải cách chính sách đất đai. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi là cải cách thuế BĐS vẫn chưa được thực hiện quyết liệt, dẫn đến giá nhà đất tiếp tục tăng cao, ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống người dân và nền kinh tế.
Kinh nghiệm quốc tế đã chỉ ra rằng, một hệ thống thuế hợp lý về BĐS, với nguyên tắc lợi nhuận từ BĐS chỉ nên tương đương với lợi nhuận từ kinh doanh hàng hóa và dịch vụ, là cách duy nhất để giữ ổn định thị trường. Đánh thuế cao vào những người sở hữu nhiều nhà đất hoặc không sử dụng đúng mục đích là biện pháp cần thiết để tránh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên cao vô lý. Chỉ khi con người không còn dễ dàng làm giàu từ nhà đất, thị trường BĐS mới có cơ hội phát triển ổn định, bền vững, và kinh tế hàng hóa mới thực sự đi vào guồng quay phát triển.
Vấn đề hiện nay không nằm ở việc thiếu chủ trương hay chính sách, mà là ở chỗ những chính sách đó chưa được thực thi một cách quyết liệt và triệt để. Sau 20 năm, câu hỏi đặt ra là: nếu không tiến hành cải cách thuế BĐS ngay bây giờ, thì giá nhà đất còn tiếp tục tăng cao đến mức nào nữa? Và liệu nền kinh tế, cùng đời sống của người dân, sẽ còn phải chịu đựng những tổn thất nào nữa?
Nguồn: vnexpress.net
