Sự mất cân đối nguồn cung cao cấp và nhà ở vừa túi tiền đang tạo nên một bức tranh đầy thách thức cho người mua nhà và các nhà hoạch định chính sách.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường căn hộ bình dân tại Hà Nội và TP.HCM đã rơi vào tình trạng “tuyệt chủng” trong vài năm qua, với mức giá dưới 25 triệu đồng/m² không còn xuất hiện trên thị trường. Sự mất cân đối về cơ cấu nguồn cung đã khiến các căn hộ giá phải chăng trở thành “hàng hiếm” tại hai đô thị lớn nhất cả nước.
Sự dịch chuyển nguồn cung: Cao cấp lấn át bình dân
Thống kê của VARS từ năm 2018 đến 2023 cho thấy, tỷ trọng căn hộ bình dân trong nguồn cung mới liên tục sụt giảm. Tại Hà Nội, năm 2018, loại hình căn hộ này chiếm 35% tổng nguồn cung nhưng giảm mạnh qua các năm và chỉ đạt 4% vào năm 2022. Đến năm 2023, căn hộ bình dân chính thức “vắng bóng”.
TP.HCM thậm chí chứng kiến sự suy giảm nhanh hơn. Năm 2018, căn hộ bình dân chiếm 20% nguồn cung mới, nhưng giảm xuống 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.
Đến 9 tháng đầu năm 2024, mặc dù nguồn cung căn hộ nói chung phục hồi mạnh mẽ, hơn 80% sản phẩm mới tại Hà Nội và TP.HCM đều thuộc phân khúc từ 50 triệu đồng/m² trở lên.
Nhu cầu cao, khả năng chi trả thấp
Dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, với nhiều dự án đạt mức tiêu thụ lên tới 99% ngay khi ra mắt. Tuy nhiên, điều này lại đẩy giá căn hộ lên cao vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, trong bối cảnh tốc độ tăng thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà.
Theo chỉ số giá của VARS, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng đáng kể trong giai đoạn 2019–2024. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt gần 60 triệu đồng/m², tăng 64% so với năm 2019. Tại TP.HCM, con số này tăng từ 49,2 triệu đồng/m² lên 64,2 triệu đồng/m², tăng hơn 30%.
Nguyên nhân dẫn đến sự “biến mất” của căn hộ bình dân
VARS đã nêu ra ba nguyên nhân chính khiến phân khúc nhà ở giá rẻ dần “thất thế”:
Biên lợi nhuận thấp:
– Các nhà phát triển dự án cho biết biên lợi nhuận từ phân khúc bình dân chỉ khoảng 15%, thấp hơn nhiều so với phân khúc cao cấp.
– Chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, ngày càng cao khiến việc xây dựng nhà ở giá rẻ không khả thi tại khu vực trung tâm.
Rào cản pháp lý:
– Các thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch và cấp phép kéo dài khiến việc triển khai dự án nhà ở giá rẻ gặp nhiều khó khăn.
– Quỹ đất tại các thành phố lớn cũng ngày càng khan hiếm.
Sức hấp dẫn của phân khúc cao cấp:
– Căn hộ cao cấp mang lại lợi nhuận cao hơn và luôn có nhu cầu lớn từ nhóm khách hàng thu nhập cao, Việt kiều và người nước ngoài.
– Nhiều người sẵn sàng trả giá chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, khiến phân khúc này càng hấp dẫn hơn đối với nhà phát triển.
Kiến nghị giải pháp khắc phục
Để cân bằng cung – cầu và phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ, VARS đề xuất một loạt giải pháp:
Hỗ trợ phát triển căn hộ thương mại giá rẻ:
– Miễn, giảm thuế đất và thuế doanh nghiệp cho các dự án nhà ở vừa túi tiền.
– Tăng mật độ xây dựng và ưu tiên phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng nhằm tiết kiệm chi phí đầu tư.
Hợp tác công – tư:
Nhà nước nên hợp tác với khu vực tư nhân để phát triển nhà ở giá rẻ, cung cấp ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.
Chính sách hỗ trợ tài chính:
– Thành lập quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ, cung cấp các gói vay ưu đãi và đảm bảo minh bạch thông tin về giá bán, giá thuê.
– Áp dụng các biện pháp hạn chế đầu cơ như đánh thuế bất động sản không đưa vào kinh doanh hoặc không xây dựng sau khi nhận đất.
Cải thiện hệ thống quản lý:
– Xây dựng hệ thống thông tin và dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản.
– Tích hợp hệ thống quản lý nhà ở định danh với dữ liệu dân cư để giám sát giao dịch bất động sản, ngăn chặn đầu cơ và thao túng giá.
Lời kết
Thị trường nhà ở bình dân tại các đô thị lớn đang đối mặt với nhiều thách thức, đòi hỏi sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước và sự phối hợp đồng bộ từ các bên liên quan. Nếu các giải pháp trên được triển khai hiệu quả, thị trường bất động sản sẽ trở nên cân bằng hơn, đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân, đồng thời đảm bảo sự phát triển bền vững trong dài hạn.
Nguồn: chinhphu.vn
