Việc đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên phần lợi nhuận khi bán bất động sản đang gây nhiều ý kiến trái chiều. Nếu không tính đúng và đủ, chính sách thuế mới có thể dẫn đến việc tăng giá bất động sản, làm khó cho người mua nhà ở thực sự và tạo gánh nặng cho cả thị trường.
Hai phương án tính thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản
Theo Bộ Tài chính, hiện đang nghiên cứu 2 phương pháp:
- Phương án 1: Tính 20% trên phần lợi nhuận (giá bán trừ chi phí hợp lệ như giá mua, phí môi giới, lãi vay…).
- Phương án 2: Nếu không xác định được chi phí, tiếp tục áp dụng 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện nay.
Hiện tại, thuế thu nhập cá nhân đang tính 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, nhưng cách làm này khiến nhiều người bán dù lỗ vẫn phải đóng thuế, chưa phản ánh đúng bản chất của loại thuế này.
Tính đúng, tính đủ để đảm bảo công bằng
Các chuyên gia nhận định, việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận là hợp lý nếu có đầy đủ dữ liệu và cơ chế xác minh chi phí. Tuy nhiên, thực tế hiện nay còn thiếu các điều kiện như:
- Cơ sở dữ liệu giao dịch chưa đầy đủ.
- Khó xác định chi phí thực tế: môi giới, vay vốn, chi phí cải tạo…
- Rủi ro người bán nâng giá để bù thuế, làm tăng giá bất động sản.
Tác động đến thị trường và người mua nhà
Bà Trần Thị Cẩm Tú – TGĐ EximRS – cảnh báo: nếu không tính đúng, thuế 20% có thể khiến:
- Người bán tính thuế vào giá bán, đẩy giá bất động sản tăng cao.
- Người mua nhà ở thật khó tiếp cận do giá bị đẩy lên.
- Doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn vì thị trường bị siết chặt.
Ví dụ:
- Mua 4 tỷ, bán 5 tỷ, chi phí 800 triệu → thuế mới: 40 triệu đồng; thuế cũ: 100 triệu đồng → có lợi cho người đầu tư dài hạn.
- Nhưng nếu mua 4 tỷ, bán 10 tỷ → thuế mới: 1,2 tỷ đồng; thuế cũ: 200 triệu → gây gánh nặng lớn cho người bán.
Không nên vội vàng áp dụng
Ông Hoàng Kim Hoài – TGĐ Phúc Điền Land – khẳng định: Việc áp dụng thuế suất 20% cần có thời gian chuẩn bị kỹ lưỡng, bao gồm:
- Xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch minh bạch.
- Quy định rõ các khoản chi phí hợp lệ.
- Cơ chế xác minh hóa đơn, chứng từ, giá vốn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – cũng nhấn mạnh: Thuế thu nhập cá nhân chỉ nên thu khi có lãi, chứ không nên áp dụng cứng nhắc như hiện tại khiến người lỗ vẫn phải nộp thuế.
Tóm tắt: Nên hay không áp dụng thuế 20% lợi nhuận BĐS?
- Ưu điểm: Phản ánh đúng bản chất thuế thu nhập cá nhân; khuyến khích đầu tư dài hạn; minh bạch hóa thị trường.
- Nhược điểm: Dễ làm tăng giá nhà; thiếu công bằng nếu chưa xác định được chi phí hợp lệ; người mua nhà thực bị ảnh hưởng.
Kết luận: Việc thay đổi cách tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản cần cân nhắc kỹ, tránh tác động tiêu cực đến thị trường và người dân. Cần xây dựng dữ liệu minh bạch, quy định chi tiết và có lộ trình hợp lý để triển khai hiệu quả, công bằng và hợp lý.