Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt lớn đối với thị trường bất động sản khi bảng giá đất mới được áp dụng, với mức điều chỉnh tăng cao so với trước đây. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo nguyên tắc tiệm cận với giá thị trường và được cập nhật hằng năm, tiến tới thực hiện cơ chế giá đất sát thực tế vào năm 2026. Điều này mang lại những tác động mạnh mẽ không chỉ đối với doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư và người dân.
Giá đất tăng mạnh: Xu thế tất yếu nhưng đầy thách thức
Thời gian qua, nhiều địa phương đã công bố bảng giá đất mới với mức tăng đáng kể. Tại TP.HCM, UBND thành phố đã ban hành bảng giá đất áp dụng đến hết năm 2025, với mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ), trong khi mức cao nhất lên tới 687,2 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường sầm uất như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1).
Không chỉ TP.HCM, nhiều tỉnh thành khác cũng điều chỉnh bảng giá đất. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất tăng từ 20-30%, với mức thấp nhất là 513.000 đồng/m2, cao nhất đạt 78 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tỉnh Hải Dương chứng kiến mức tăng gấp 2,5 lần so với trước đây. Những con số này cho thấy sự thay đổi mạnh mẽ trong cách định giá đất, phản ánh xu hướng chung của thị trường.
Áp lực lên giá thành sản phẩm và thị trường bất động sản
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, nhận định rằng giá đất tăng cao là một bài toán cần được cơ quan quản lý Nhà nước giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường. Ông nhấn mạnh: “Giá đất chiếm khoảng 40% tổng giá thành sản phẩm bất động sản. Nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang và vượt xa khả năng chi trả của người mua nhà.”
Hiện nay, nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng ách tắc do vấn đề định giá đất. Có những dự án đã hoàn thiện nhưng không thể định giá để bán, dẫn đến tồn kho kéo dài. Bên cạnh đó, việc giá đất thay đổi quá nhanh trong thời gian ngắn cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp khi lập kế hoạch đầu tư. Chẳng hạn, có những khu vực chỉ trong vòng 6 tháng, giá đất đã tăng gấp đôi, làm xáo trộn hoạt động của nhà đầu tư.
Tác động lan tỏa lên các khu vực xung quanh
Việc công bố bảng giá đất mới và điều chỉnh quy hoạch có thể tạo ra những hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ. Các khu vực có giá đất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư của các dự án, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM – nơi đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng với mức giá cao. Điều này không chỉ đẩy giá sản phẩm bất động sản lên cao mà còn làm gia tăng rủi ro đầu tư.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định rằng việc giá đất tăng buộc các nhà phát triển bất động sản phải điều chỉnh giá bán để bù đắp chi phí. Khi đó, các nhà đầu tư có thể nhận thấy tiềm năng lợi nhuận từ việc mua đất, xây dựng và phát triển dự án, dẫn đến hoạt động giao dịch gia tăng và giá bất động sản tiếp tục bị đẩy lên.
Kiểm soát thị trường bằng công cụ thuế
Trước nguy cơ giá đất tăng quá nhanh do đầu cơ, các chuyên gia cho rằng công cụ thuế cần được sử dụng để điều tiết thị trường. Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty luật Trường Sơn, đề xuất áp dụng thuế bất động sản đối với người sở hữu nhiều nhà đất để hạn chế tình trạng đầu cơ.
Ông nhấn mạnh: “Nhiều quốc gia đã thực hiện chính sách thuế đối với bất động sản vượt giới hạn sở hữu. Chẳng hạn, Hàn Quốc giới hạn diện tích đất sở hữu hợp lý cho mỗi cá nhân, nếu vượt quá sẽ bị đánh thuế cao. Tại một số quốc gia khác, bất động sản mua đi bán lại trong vòng 3-5 năm cũng chịu mức thuế chuyển nhượng cao để hạn chế tình trạng đầu cơ.”
Việc áp dụng sắc thuế phù hợp không chỉ giúp kiểm soát tình trạng đầu cơ mà còn tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách Nhà nước, góp phần phát triển hạ tầng đô thị và an sinh xã hội.
Hướng đến một thị trường minh bạch và bền vững
Bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường là một bước đi tất yếu nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản. Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính của Savills Hà Nội, đây là một nỗ lực quan trọng của Luật Đất đai 2024.
Bà Vân nhận định: “Giá đất tăng sẽ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải kiểm soát được tình trạng đầu cơ và thổi giá để tránh những biến động tiêu cực.”
Theo bà, việc điều chỉnh bảng giá đất tại Hà Nội có thể không tác động đáng kể đến giá bất động sản, nhưng sẽ giúp giảm tốc độ đầu cơ. Những người tham gia thị trường phải cân nhắc kỹ hơn khi mua bán, do chi phí vốn, thuế thu nhập và chi phí tài chính gia tăng.
Lời kết
Việc tăng bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường là xu thế tất yếu, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản và hạn chế tình trạng hai giá. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ từ phía cơ quan quản lý, bao gồm kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ, điều chỉnh thuế phù hợp và hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ vướng mắc về định giá đất. Chỉ khi những vấn đề này được giải quyết thấu đáo, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể bước vào giai đoạn phát triển ổn định và minh bạch hơn trong tương lai.
Nguồn: vov.vn
