Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển mình với nhiều tín hiệu tích cực, tuy nhiên, tốc độ phục hồi vẫn còn chậm. Để hướng đến sự phát triển bền vững, cần phải giải quyết hai thách thức lớn: cơ cấu phân khúc sản phẩm chưa hợp lý và tình trạng đầu cơ đẩy giá, gây bất ổn cho thị trường.
Cơ Cấu Thị Trường: Kim Tự Tháp Ngược Gây Mất Cân Đối
Một trong những bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế của người dân. Cụ thể, phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng trên thị trường, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang lại chiếm tỷ trọng áp đảo.
Tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết:
“Từ năm 2021 đến nay, phân khúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường. Trong khi đó, số lượng nhà ở xã hội chỉ đạt khoảng 12.000 căn, quá ít so với nhu cầu thực tế. Thị trường đang trong tình trạng ‘kim tự tháp ngược’, thiếu nền tảng vững chắc, dẫn đến sự phát triển không ổn định và thiếu bền vững.”
Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2024:
- 65% nguồn cung căn hộ chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (từ 50 triệu/m² trở lên).
- Trong Quý 4/2024, căn hộ cao cấp chiếm đến 47% tổng lượng hàng chào bán mới.
- Riêng các căn hộ có giá từ 80 triệu/m² trở lên đã đạt gần 10.000 sản phẩm, tăng gấp 3 lần so với năm 2023.
- Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tập trung ở miền Bắc (60%), trong khi miền Nam chỉ chiếm 29% và miền Trung vỏn vẹn 11%.
Sự mất cân đối này càng trở nên rõ ràng khi quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm và chi phí đầu tư ngày càng đắt đỏ. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:
“Việc tập trung nguồn cung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn là xu hướng tất yếu. Điều này khiến giá nhà không thể rẻ hơn, đồng nghĩa với việc nhóm người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở.”
Để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững, cần có chính sách hỗ trợ cụ thể từ Nhà nước nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp cũng như phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, các dự án bất động sản gặp vướng mắc cần được phân loại theo nguyên nhân và có phương án xử lý phù hợp. Đặc biệt, những dự án treo, không triển khai cần được thu hồi và xử lý dứt điểm nhằm tránh lãng phí tài nguyên đất đai.
Kiểm Soát Đầu Cơ: Cần Công Cụ Mạnh Để Ngăn Chặn Bong Bóng Giá
Ngoài sự mất cân đối về cơ cấu phân khúc, một nguyên nhân khác khiến thị trường bất động sản trải qua những cơn “sốt ảo” là tình trạng đầu cơ, thổi giá. Nhiều nhà đầu tư, cò đất lợi dụng cơ hội tạo ra các đợt sóng giá nhằm trục lợi, khiến người mua thực rơi vào thế khó.
Trong thời gian qua, không ít trường hợp đấu giá đất bị đẩy lên mức cao ngất ngưởng rồi bỏ cọc, gây xáo trộn thị trường. Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nhận định:
“Đây là chiêu trò của giới đầu cơ hoặc một số nhóm ‘cò’ đất nhằm thao túng thị trường. Họ tạo ra những cơn sốt giả, đẩy giá lên cao để kích thích tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư, từ đó trục lợi trên sự mất kiểm soát của thị trường.”
Tuy nhiên, ngoài yếu tố đầu cơ, giá nhà đất tăng cao còn đến từ các nguyên nhân khách quan như chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và nguồn cung hạn chế. Thêm vào đó, những biến động kinh tế trong các lĩnh vực như chứng khoán, trái phiếu hay vàng đã khiến dòng tiền của nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản để tìm nơi trú ẩn an toàn.
Trước tình trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng việc áp thuế bất động sản thứ hai là giải pháp hiệu quả để hạn chế đầu cơ. Nhà nước cần sử dụng công cụ thuế tài sản nhằm điều tiết thị trường một cách hợp lý.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ủng hộ phương án đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu – một mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công.
“Đánh thuế theo thời gian sở hữu sẽ giúp ‘hạ nhiệt’ thị trường, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ và bong bóng bất động sản. Nếu áp mức thuế cao đối với các giao dịch bất động sản trong thời gian ngắn, tính thanh khoản của nhóm đầu tư lướt sóng sẽ giảm, trong khi nhu cầu mua để ở thực sự sẽ được đảm bảo. Điều này giúp thị trường phát triển lành mạnh, tránh hiện tượng giá nhà đất bị thổi phồng quá mức.”
Giải Pháp Cho Một Thị Trường Ổn Định Và Bền Vững
Để tránh những cơn “nóng lạnh” thất thường của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, bao gồm:
- Đẩy mạnh phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội: Cần có chính sách khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào phân khúc này, hỗ trợ về vốn và thủ tục pháp lý để gia tăng nguồn cung nhà giá rẻ.
- Siết chặt kiểm soát đấu giá đất: Ngăn chặn tình trạng đẩy giá rồi bỏ cọc gây nhiễu loạn thị trường.
- Áp dụng thuế bất động sản thứ hai và thuế theo thời gian sở hữu: Hạn chế đầu cơ, giảm tính thanh khoản đối với nhóm đầu tư lướt sóng để ổn định giá nhà đất.
- Minh bạch thông tin thị trường: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản để nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện, tránh bị dẫn dắt bởi các tin đồn và chiêu trò thao túng giá.
- Đẩy nhanh tiến độ giải quyết vướng mắc pháp lý: Phân loại nguyên nhân chậm triển khai dự án để có hướng xử lý phù hợp, tránh tình trạng đất đai bị lãng phí.
Bất động sản 2025 có nhiều triển vọng phát triển nhưng cũng tiềm ẩn những thách thức lớn. Việc kiểm soát chặt chẽ từ chính sách đến thực thi sẽ giúp thị trường vận hành ổn định, bền vững và hạn chế những cú sốc không mong muốn.
Nguồn: vov.vn
