Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền từng là một “nút thắt” gây tranh cãi và khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với những quy định mới trong Luật Đất đai năm 2024, những bất cập này đã phần nào được tháo gỡ, mở ra cơ hội hợp thức hóa cho người dân đang sử dụng đất ổn định lâu dài, dù nguồn gốc đất ban đầu được giao trái thẩm quyền.
Một ví dụ điển hình là trường hợp của bà Đỗ Thị Nga (xã Minh Sơn, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn). Năm 1982, gia đình bà được Trường Cao đẳng nghề cấp đất làm nhà. Tuy nhiên, việc cấp đất này không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật thời điểm đó, bởi lẽ, quyền giao đất thuộc về UBND cấp huyện, chứ không phải trường học. Đến nay, gia đình bà vẫn chưa được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Liệu bà Nga có được cấp sổ đỏ không? Câu trả lời là có thể, nếu đáp ứng được điều kiện theo Khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai 2024. Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Giám đốc Công ty Luật Thiện Duyên, phân tích:
“Nếu thửa đất được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, và không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận, thì người sử dụng đất hoàn toàn có quyền được cấp sổ đỏ, kể cả trong trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.”
Như vậy, điều kiện tiên quyết ở đây là:
- Đất được sử dụng ổn định từ năm 1982 đến nay;
- Không có tranh chấp;
- Được UBND cấp xã xác nhận.
Nếu thỏa mãn các điều kiện trên, bà Nga không những có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà còn có cơ hội được công nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Hồ sơ cần chuẩn bị để xin cấp sổ đỏ:
Để hoàn tất thủ tục pháp lý, bà Nga cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK);
Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 137, Khoản 1 và 5 Điều 148, Khoản 1 và 5 Điều 149 của Luật Đất đai (nếu có);
Giấy tờ thể hiện việc giao đất không đúng thẩm quyền (nếu còn lưu giữ được);
Biên bản xử phạt hành chính (nếu có vi phạm về sử dụng đất);
Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình (nếu có);
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
Chứng từ về nghĩa vụ tài chính, hoặc giấy tờ chứng minh việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện sau khi được cấp sổ đỏ:
Khi được cấp giấy chứng nhận, bà Nga cần thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, tùy theo diện tích và mục đích sử dụng đất:
- Nếu diện tích đất được cấp nằm trong hạn mức công nhận đất ở, thì:
- Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất trong hạn mức;
- Nếu vượt hạn mức, phải nộp tiền sử dụng đất 40% giá đất ở theo Bảng giá đất của tỉnh.
- Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức, thì toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Với phần đất còn lại (ngoài đất ở), ví dụ như đất nông nghiệp đang sử dụng làm đất ở:
- Nếu được chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp, sẽ phải nộp 50% giá đất mới tính theo Bảng giá đất của UBND tỉnh.
- Trường hợp bà Nga có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất (biên lai, phiếu thu…), thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất lần nữa, theo quy định tại Khoản 5 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Kết luận:
Việc đất được giao sai thẩm quyền không còn là “rào cản tuyệt đối” để được cấp sổ đỏ. Pháp luật hiện hành đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng và nhân văn, cho phép người dân được hợp thức hóa quyền sử dụng đất trong những trường hợp sử dụng ổn định, không tranh chấp, kể cả khi nguồn gốc đất có sai sót do cơ chế lịch sử để lại.
Trường hợp của bà Nga là minh chứng cụ thể cho sự linh hoạt và tiến bộ trong chính sách đất đai hiện nay. Điều quan trọng là người dân cần chủ động hoàn thiện hồ sơ, và liên hệ với chính quyền địa phương để được xác nhận và hướng dẫn đầy đủ.
Nguồn: cafef.vn