Bất Động Sản: Con Dao Hai Lưỡi
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong giai đoạn 2015 – 2023 đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, loại hình và hình thức huy động vốn. Sự bùng nổ này không chỉ tạo ra lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội mà còn đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống người dân. Tuy nhiên, song hành với sự phát triển là những bất cập lớn như mất cân đối cung – cầu, giá BĐS tăng cao bất thường, chung cư mini không được kiểm soát chặt chẽ và nhiều khu đô thị bị bỏ hoang.
Một trong những vấn đề nóng nhất được Quốc hội thảo luận trong kỳ họp thứ 8 chính là tình trạng đầu cơ thổi giá, tạo sóng gây nhiễu loạn thị trường, đẩy giá nhà đất lên cao gấp nhiều lần so với thực tế. Theo đại biểu Nguyễn Thị Thủy (đoàn Bắc Kạn), cử tri bày tỏ sự lo lắng trước hiện tượng này, bởi nó khiến thị trường trở nên bất ổn, tạo ra những cơn sốt ảo, đẩy nhiều người dân vào thế khó khăn khi muốn sở hữu nhà ở.
Giá Nhà Đất Leo Thang: Làn Sóng Đầu Cơ Hay Nhu Cầu Thật Sự?
Theo báo cáo giám sát của Ủy ban Kinh tế, từ đầu năm 2023 đến nay, giá nhà đất tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã liên tục tăng ở tất cả các phân khúc, từ chung cư, nhà liền kề cho đến biệt thự. Đáng chú ý, không chỉ các khu vực trung tâm mà cả các quận, huyện vùng ven đô cũng chứng kiến sự tăng giá đột biến. Một số chung cư thậm chí tăng gấp đôi, gấp ba so với thời gian trước.
Không chỉ dừng lại ở giao dịch thông thường, ngay cả hoạt động đấu giá đất cũng phản ánh rõ nét sự bất thường. Một số khu vực ven đô, giá đấu giá đất lên đến hơn 100 triệu đồng/m² – ngang ngửa với các dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản. Điều này đặt ra dấu hỏi lớn về tính minh bạch và thực chất của thị trường.
Thổi Giá, Tạo Sóng: Ai Đang Lũng Đoạn Thị Trường?
Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) chỉ rõ, nguyên nhân khiến giá BĐS tăng phi mã đến từ nhiều yếu tố:
- Tâm lý tích lũy tài sản: Người dân có xu hướng đổ tiền vào BĐS thay vì đầu tư sản xuất kinh doanh.
- Nguồn cung khan hiếm: Các dự án mới không được triển khai kịp thời do vướng mắc pháp lý, làm tăng áp lực lên giá nhà đất.
- Sự thao túng của môi giới và đầu cơ: Một nhóm lợi ích đã lợi dụng tâm lý đám đông, tạo ra hiệu ứng “bong bóng” BĐS nhằm thu lợi bất chính.
Trong đó, các chiêu trò của giới đầu cơ và môi giới là một phần nguyên nhân quan trọng. Họ sử dụng nhiều chiến thuật như:
- Tung tin giả về quy hoạch, hạ tầng để tạo cơn sốt đất cục bộ.
- Mua đi bán lại giữa các nhóm đầu cơ để tạo cảm giác thị trường sôi động, khiến người mua thật sự nhầm tưởng về tiềm năng tăng giá.
- Lợi dụng đấu giá đất để đẩy giá lên cao, tạo mặt bằng giá mới cho toàn khu vực.
Giải Pháp Kiểm Soát Đầu Cơ, Ổn Định Thị Trường
Trước tình trạng này, đại biểu Nguyễn Thị Thủy đề xuất Chính phủ cần có biện pháp mạnh tay để kiểm soát hoạt động đầu cơ BĐS, đồng thời đưa ra chính sách ưu đãi hợp lý để phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.
Đại biểu Hoàng Văn Cường cũng đưa ra một số giải pháp quan trọng:
- Yêu cầu người tham gia đấu giá phải chứng minh khả năng tài chính để loại bỏ hiện tượng đấu giá “ảo”.
- Kiểm tra yếu tố hình thành giá khi có biến động bất thường để tránh tình trạng thao túng giá.
- Xây dựng cơ chế quản lý các sàn giao dịch BĐS một cách minh bạch, chuyên nghiệp.
Ngoài ra, đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) cảnh báo rằng, nếu không kiểm soát chặt chẽ, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ bong bóng BĐS vỡ trận, kéo theo hệ lụy lớn cho nền kinh tế. Ông nhấn mạnh, việc phát hành trái phiếu BĐS với lãi suất cao (12 – 15%) có thể gây áp lực nặng nề, làm gia tăng nợ xấu và rủi ro vỡ nợ.
Nhà Ở Xã Hội: Bài Toán Chưa Có Lời Giải
Bên cạnh việc kiểm soát đầu cơ, Quốc hội cũng tập trung thảo luận về phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) chỉ ra rằng, chính sách hỗ trợ NƠXH hiện chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu tư do nhiều rào cản về tài chính, đất đai và thủ tục hành chính.
Chương trình xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021 – 2030 đang bị chậm tiến độ, phần lớn do thiếu nguồn vốn và vướng mắc trong chính sách đất đai. Một số địa phương vẫn chưa thực sự vào cuộc để đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Đại biểu Mai Văn Hải (đoàn Thanh Hóa) đề nghị Chính phủ cần tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục, tạo cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng NƠXH. Bên cạnh đó, cần có những điều chỉnh hợp lý trong quy hoạch đô thị để đảm bảo quỹ đất dành cho phân khúc này.
Lời Kết
Thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước một ngã rẽ quan trọng: hoặc tiếp tục phát triển bền vững và minh bạch, hoặc rơi vào vòng xoáy đầu cơ và bong bóng nguy hiểm. Việc kiểm soát đầu cơ, minh bạch hóa thị trường và thúc đẩy phân khúc nhà ở giá rẻ là những yếu tố then chốt giúp thị trường vận hành ổn định, đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân và tránh những rủi ro lớn về kinh tế.
Trong thời gian tới, nếu các chính sách kiểm soát giá và hỗ trợ NƠXH được thực thi mạnh mẽ, thị trường BĐS sẽ có cơ hội phát triển bền vững, trở thành một kênh đầu tư an toàn và lành mạnh, thay vì là cuộc chơi của các nhóm lợi ích và đầu cơ trục lợi.
