Nhà chung cư hình thành trong tương lai là một trong những loại bất động sản được quan tâm nhiều nhất hiện nay, đặc biệt trong bối cảnh các dự án chung cư ngày càng phát triển. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể mở bán ngay từ khi chưa hoàn thiện. Theo quy định mới của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc mở bán nhà chung cư hình thành trong tương lai phải đáp ứng những điều kiện cụ thể để đảm bảo quyền lợi của người mua và hạn chế rủi ro phát sinh.
Nhà chung cư là gì theo quy định của pháp luật?
Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được định nghĩa là:
- Nhà ở có từ hai tầng trở lên,
- Có nhiều căn hộ,
- Có lối đi chung, cầu thang chung,
- Có phần sở hữu riêng và sở hữu chung,
- Được trang bị hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung,
- Có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc sử dụng hỗn hợp (vừa để ở, vừa kết hợp thương mại, dịch vụ).
Nhà chung cư có thể được giao dịch thông qua mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý theo Điều 159 Luật Nhà ở 2023.
Điều kiện để mở bán nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023
Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư (kể cả đã hoàn thành hay đang trong quá trình xây dựng) chỉ được phép mở bán khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu.
Nếu là nhà chung cư có thời hạn sở hữu thì phải còn trong thời hạn sở hữu.
Không thuộc diện kê biên thi hành án hoặc bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
Không thuộc diện bị thu hồi đất, có thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện mở bán nhà chung cư hình thành trong tương lai
Việc mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đặt ra những điều kiện chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để được phép mở bán, nhà chung cư hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:
Dự án đã được khởi công xây dựng
Chủ đầu tư không thể rao bán dự án trên giấy khi chưa khởi công xây dựng. Việc khởi công phải đúng theo quy hoạch, thiết kế và giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
Chủ đầu tư phải có ít nhất một trong các loại giấy tờ sau:
- Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất hợp pháp.
- Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu đất không phải là đất ở.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng và hồ sơ pháp lý đầy đủ
- Giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
- Thông báo khởi công xây dựng gửi đến cơ quan quản lý nhà nước.
- Hồ sơ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt.
- Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước…) theo tiến độ dự án.
- Đối với nhà chung cư, bắt buộc phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng.
Trách nhiệm thông báo trước khi mở bán
Trước khi mở bán hoặc cho thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh để xác nhận rằng nhà ở đã đủ điều kiện giao dịch.
- Thời gian phản hồi: Trong vòng 15 ngày, cơ quan quản lý nhà nước sẽ kiểm tra và phản hồi.
- Kết quả kiểm tra:
- Nếu đủ điều kiện, chủ đầu tư được phép mở bán.
- Nếu không đủ điều kiện, cơ quan chức năng sẽ nêu rõ lý do từ chối.
Kết luận
Việc mở bán nhà chung cư hình thành trong tương lai không thể thực hiện tùy tiện mà phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt của pháp luật. Các điều kiện này nhằm:
Bảo vệ quyền lợi của người mua, tránh tình trạng chủ đầu tư bán nhà trên giấy khi chưa đủ điều kiện pháp lý.
Hạn chế rủi ro tranh chấp, đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch bất động sản.
Tạo môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, hạn chế tình trạng lừa đảo, chiếm dụng vốn trái phép.
Người mua nhà nên kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý và tình trạng thực tế của dự án trước khi quyết định mua để tránh những rủi ro không đáng có.
Nguồn: vov.vn